La cartolarizzazione del mutuo

La cartolarizzazione del mutuo è una particolare operazione finanziaria fra la banca ed una società veicolo, a seguito della quale, però, non muteranno i rapporti contrattuali fra l’istituto concedente il finanziamento ed il mutuatario, se non in caso di una eventuale rinegoziazione .

Gli istituti bancari solitamente traggono gran parte dei proventi dall’erogazione di finanziamenti ai propri clienti. E’ un assunto che negli ultimi decenni è stato dubitato da tanti addetti ai lavori perchè sono soliti ricordare come gran parte del guadagno le banche lo avessero accumulato grazie ai prodotti finanziari impropri, quali i derivati, o con l’investimento in titoli di stato dei soldi ricevuti a costo zero dalla Banca Centrale Europea.

Il termine cartolarizzazione è stato usato per le operazioni relative agli immobili di grandi società negli anni passati. Si tratta in particolare di una tecnica finanziaria, che viene ad essere regolamentata in modo rigido a termini di legge e che consta della vendita dei crediti vantati dall’istituto di credito, partendo dai mutui, ad una “Società Veicolo”. Proprio tale società veicolo provvederà alla corresponsione all’interessata banca dall’operazione della liquidità che equivale al valore dei mutui che sono stati comprati. La società veicolo, in cambio del servizio prestato, provvederà ad emetter come garanzia, dei titoli obbligazionari che sono riferiti agli stessi mutui, andando a trasformare per effetto di tale operazione i crediti in ‘carta’, da cui difatti, deriva il termine cartolarizzazione. La società veicolo provvede poi a vendere sul mercato i titoli emessi con la finalità primaria di recuperare l’ammontare pagato alla banca e di ricavarci un guadagno mediante commissione più o meno pingue.

La vigente normativa prescrive che la cessione del credito sia efficace partendo dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’Avviso di Cessione dei crediti. E’ un avviso dove vengono elencate le comuni caratteristiche a tutti i crediti ceduti. La Banca d’Italia dispone inoltre, che il debitore ceduto dovrà essere avvisato della cessione avvenuta quando si presenti la prima utile occasione.

Inoltre, la legge dispone che le Società Veicolo non potranno esercitare ulteriori attività che non siano collegate strettamente all’operazione di cartolarizzazione. Dovrà anche essere individuato un qualificato soggetto, il cosiddetto Servicer, al quale verrà delegato il compito di dover incassare tutte le cifre dovute relativamente ai crediti ceduti e al versamento delle somme incassate al nuovo creditore. Il Servicer potrà a sua volta decidere se potersi avvalere di uno o più ausiliari per la gestione del recupero dei crediti.